Location-gérance de camping : reprendre le snack ou le restaurant le temps d'une saison

Chaque printemps, des propriétaires de campings cherchent un exploitant pour leur snack, leur bar de piscine ou leur petit restaurant, et des restaurateurs cherchent une saison à travailler sans acheter de fonds. La location-gérance de camping est souvent le contrat qui les réunit : le camping reste propriétaire du fonds, le locataire-gérant l'exploite à ses risques pendant la saison et verse une redevance.

Le montage paraît simple. Il cache pourtant des points qui font la différence entre une bonne saison et un été à rembourser : le montant et la forme de la redevance, la licence de boissons, la déclaration sanitaire, le sort du stock et du personnel en fin de contrat. Cet article vous donne la méthode pour lire une offre de location-gérance saisonnière de snack, côté exploitant comme côté camping, et pour chiffrer la saison avant de signer.

Les règles citées sont vérifiées au 19 octobre 2026. L'exemple chiffré est fictif.

Qu'est-ce que la location-gérance d'un snack de camping ?

C'est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce, ici l'activité de restauration du camping, confie son exploitation à un locataire-gérant contre une redevance. Le locataire-gérant devient commerçant et exploite pour son propre compte.

Ce que dit le contrat, en droit

Selon la fiche de Service Public sur la location-gérance d'un fonds de commerce, le propriétaire du fonds, appelé loueur, conserve la propriété du fonds et perçoit une redevance ; le locataire-gérant doit avoir la capacité d'exercer le commerce et s'immatriculer au RCS et au RNE au plus tard 15 jours après le début de son activité. Le contrat peut être conclu à durée déterminée, ce qui correspond bien à une saison. Le locataire-gérant n'est pas un salarié du camping : il supporte les pertes comme il garde les bénéfices, ce qui le distingue de la gérance salariée.

Un fonds à louer, pas seulement un local

La location-gérance porte sur un fonds de commerce : clientèle, nom, matériel, éventuellement licence. Dans un camping, la clientèle du snack est d'abord celle des campeurs, ce qui en fait un fonds très lié à l'activité principale. Si le camping ne met à disposition qu'un local vide, sans activité de restauration existante, d'autres contrats peuvent être plus adaptés : ce choix juridique se valide avec un avocat ou un notaire avant la signature. Le guide général sur la location-gérance d'un restaurant détaille le régime commun, et un expert-comptable spécialisé CHR peut vous aider à chiffrer les deux options.

Quelle redevance pour un snack de camping en location-gérance ?

La redevance est fixée librement par les parties : somme fixe, pourcentage du chiffre d'affaires ou des bénéfices, ou combinaison des deux. Il n'existe pas de barème officiel, et aucun taux « de marché » fiable n'est publié pour les snacks de camping.

Fixe, variable ou mixte

Une redevance fixe protège le camping, mais fait porter tout le risque météo et de fréquentation sur l'exploitant. Une redevance proportionnelle au chiffre d'affaires partage ce risque : le camping gagne plus si la saison est bonne, moins si elle est mauvaise. Une formule mixte, avec un minimum garanti et une part variable, est un compromis fréquent. La bonne redevance est celle que le snack peut payer lors d'une saison médiocre, pas lors de la meilleure saison connue.

Un exemple fictif pour comparer

Prenons un snack dont le chiffre d'affaires hors taxes attendu est de 90 000 euros sur la saison. Le camping propose soit une redevance fixe de 9 000 euros hors taxes, soit 12 % du chiffre d'affaires hors taxes. Avec une saison conforme, la formule proportionnelle coûte 10 800 euros, soit 1 800 euros de plus que le fixe. Avec une saison pluvieuse à 60 000 euros, le fixe représente toujours 9 000 euros, soit 15 % du chiffre d'affaires, quand la formule proportionnelle tombe à 7 200 euros. Ces chiffres ne décrivent aucun camping réel : ils montrent seulement que le choix de la formule est un choix de partage du risque. Le calcul du seuil de rentabilité permet de savoir à partir de quel chiffre d'affaires la saison couvre la redevance et les charges fixes.

La TVA sur la redevance

Selon Service Public, les redevances de location-gérance sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %, que le loueur peut répercuter au locataire-gérant si le contrat le prévoit. Pour le locataire-gérant, la redevance est une charge déductible de son résultat. Un dépôt de garantie, non réglementé, est souvent demandé et doit être restitué en fin de contrat.

Quelles formalités pour exploiter le snack d'un camping ?

Publier le contrat, s'immatriculer, déclarer l'établissement à la DDPP et régulariser la licence de boissons au nom du nouvel exploitant. Chaque formalité a son délai.

Publier le contrat dans les 15 jours

Le contrat doit être publié sous forme d'extrait ou d'avis dans un support d'annonces légales dans les 15 jours qui suivent sa signature. Tant que la publication n'a pas eu lieu, le loueur et le locataire-gérant sont solidairement responsables des dettes contractées pour l'exploitation du fonds, rappelle Service Public, qui signale aussi une solidarité pour certains impôts directs liés à l'exploitation. Côté camping, une publication oubliée revient à garantir les fournisseurs de son exploitant.

La déclaration sanitaire au nom du nouvel exploitant

Un snack qui manipule des denrées d'origine animale doit être déclaré à la DDPP avant l'ouverture, et cette déclaration doit être renouvelée à chaque changement d'exploitant, selon la fiche sur la déclaration de manipulation de denrées animales. En location-gérance, c'est donc au locataire-gérant de la faire. Il lui faut aussi une personne formée à l'hygiène alimentaire dans l'établissement, et un plan de maîtrise sanitaire adapté à une petite équipe saisonnière, sujet traité dans l'article sur le cadre réglementaire de la petite restauration.

Qui détient la licence de boissons dans un camping en location-gérance ?

La licence fait partie des éléments que le loueur met à disposition avec le fonds, mais c'est l'exploitant qui doit être en règle : permis d'exploitation et déclaration de mutation en mairie au moins 15 jours avant l'ouverture.

Le type de licence selon ce que vous servez

Le camping figure expressément parmi les établissements qui doivent posséder une licence pour vendre de l'alcool à consommer sur place, d'après la fiche de Service Public sur les licences de débits de boissons. Un snack qui ne sert de l'alcool qu'au moment des repas et en accompagnement de la nourriture peut fonctionner avec une licence restaurant ; un bar de piscine qui sert des boissons alcoolisées en dehors des repas relève d'une licence de débit de boissons. Les différences sont détaillées dans l'article licence grand restaurant ou licence IV.

Mutation et permis d'exploitation

Le changement de gérant d'un établissement qui possède une licence est une mutation : le nouveau gérant doit faire une déclaration au moins 15 jours à l'avance. Pour une vente sur place, il doit aussi être titulaire du permis d'exploitation, obtenu après une formation obligatoire. Un locataire-gérant qui découvre ces délais début juin ouvre sans pouvoir servir une bière, ce qui, en camping, ressemble beaucoup à une saison perdue. Une licence non exploitée depuis plus de cinq ans est par ailleurs considérée comme supprimée : le camping a intérêt à ne pas laisser son snack fermé trop longtemps.

Comment gérer le personnel et le stock sur une saison ?

Le locataire-gérant est l'employeur de son équipe. Les contrats de travail en cours à la fin de la location-gérance sont transmis au loueur, et le stock se règle selon ce que prévoit le contrat.

Recruter pour la saison

Le locataire-gérant recrute, déclare et paie son personnel. Pour une saison, le contrat saisonnier est l'outil naturel, détaillé dans l'article sur le contrat saisonnier en restauration ; les renforts ponctuels peuvent relever du contrat d'extra, autorisé en hôtellerie-restauration. Service Public précise qu'à la fin de la location-gérance, les contrats de travail en cours passés par le locataire-gérant sont transmis au loueur : faire coïncider la fin des contrats saisonniers avec la fin du contrat de location-gérance évite les mauvaises surprises.

Le stock d'ouverture et de fermeture

Les stocks ne font pas partie du fonds de commerce. Le contrat doit donc dire qui achète le stock d'ouverture, à quel prix, et ce qu'il advient du stock restant en fin de saison : une clause de reprise des marchandises est prévue dans de nombreux contrats. Un inventaire contradictoire au premier et au dernier jour, avec les quantités et la valeur, coupe court aux discussions.

Comment se termine une location-gérance saisonnière ?

À l'échéance prévue, le fonds est restitué au camping. Un avis de fin de contrat est publié dans les 15 jours, le locataire-gérant déclare la cessation de son activité, et les dettes d'exploitation du locataire-gérant deviennent exigibles.

Fin de contrat et tacite reconduction

Un contrat à durée déterminée prend fin à son terme. Mais si les parties continuent à l'exécuter après l'échéance, il est renouvelé par tacite reconduction, selon Service Public. Pour un snack de camping, la saison suivante se négocie donc par un nouveau contrat ou un avenant explicite, pas par habitude.

Les points qui fâchent en septembre

• Le dépôt de garantie, à restituer une fois le fonds rendu.
• Le matériel endommagé ou hors d'usage, que le locataire-gérant doit remplacer selon son obligation d'entretien.
• La clause de non-concurrence, qui peut empêcher l'exploitant d'ouvrir un snack concurrent à proximité.
• Les factures fournisseurs encore impayées, que le camping préfère voir soldées avant la restitution.

Ces sujets reviennent dans presque tous les litiges : l'article sur les pièges de la location-gérance les passe en revue.

Comment JUM Advisory vous accompagne sur une location-gérance de camping

Le cabinet intervient des deux côtés du contrat : il aide le camping à fixer une redevance cohérente et l'exploitant à vérifier qu'il peut la payer, puis tient la comptabilité de la saison.

Avant la signature

Pour l'exploitant, JUM Advisory construit un prévisionnel de saison mois par mois : chiffre d'affaires selon la fréquentation, achats, masse salariale saisonnière, redevance, trésorerie de démarrage, et le point mort de la saison. Pour le camping, le cabinet modélise les formules de redevance et leur effet sur ses comptes, en cohérence avec l'analyse menée lors d'un projet pour acheter un camping.

Pendant et après la saison

Le cabinet gère la paie des saisonniers, les déclarations de TVA et la clôture de fin de saison, inventaire compris. Pour découvrir la mission, consultez la page dédiée à l'accompagnement comptable des CHR, puis contactez le cabinet avec le projet de contrat avant de le signer.

Faut-il prendre une location-gérance de camping avant d'acheter ?

C'est une bonne façon de tester une activité sans acheter le fonds, à condition de lire la saison comme un test chiffré et non comme une simple expérience.

Ce qu'une saison vous apprend

Une saison donne des chiffres réels : panier moyen, fréquentation par créneau, coût de la main-d'œuvre, poids de la météo. Ces données servent ensuite à valoriser un restaurant ou un fonds de snack de façon argumentée si une vente se présente. Service Public relève d'ailleurs que la location-gérance peut être utilisée avant un rachat pour tester l'activité. Pour la trésorerie de démarrage, souvent sous-estimée, un plan de trésorerie mois par mois reste l'outil le plus sûr.