Expert-comptable pour la location saisonnière

Quel régime fiscal s'applique à un meublé de tourisme ?

L'article 50-0 du code général des impôts organise le régime des micro-entreprises autour de trois seuils, et la location saisonnière a désormais le sien. Le 1° du 1, qui couvre la vente de marchandises et la fourniture de logement, exclut expressément la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés. Le 1° bis vise les entreprises dont l'activité principale est de louer des meublés de tourisme au sens du I de l'article L324-1-1 du code du tourisme, autres que ceux mentionnés aux 1° et 2° du I de l'article 1414 bis, c'est-à-dire autres que les meublés classés et les chambres d'hôtes. Les meublés classés et les chambres d'hôtes relèvent donc du 2°, celui des autres entreprises.

Les conséquences sont directes. Un meublé de tourisme non classé reste au micro tant que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Un meublé classé ou une chambre d'hôtes relèvent du seuil de 83 600 € et d'un abattement de 50 %. L'article précise en outre que l'abattement ne peut être inférieur à 305 €, et que les seuils sont actualisés tous les trois ans à l'exception de celui du 1° bis, qui reste donc figé à 15 000 € tant que la loi ne le modifie pas.

Faut-il déclarer son meublé de tourisme ?

Oui, et la procédure a changé. L'article L324-1-1 du code du tourisme impose désormais à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme de procéder préalablement et en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national. La déclaration indique si le logement constitue la résidence principale du loueur et, dans ce cas, en apporte la preuve. Le téléservice délivre sans délai un numéro de déclaration, mis à la disposition de la commune et, le cas échéant, de l'intercommunalité compétente. Le loueur met la déclaration à jour en cas de changement et la renouvelle à l'expiration d'un délai fixé par décret.

Le IV du même article limite à cent vingt jours par année civile la location d'un meublé déclaré comme résidence principale, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, la commune pouvant abaisser ce plafond jusqu'à quatre-vingt-dix jours par délibération motivée. Les sanctions sont substantielles : jusqu'à 10 000 € d'amende administrative pour un défaut de déclaration, jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d'usage d'un faux numéro, jusqu'à 15 000 € pour un dépassement du nombre de jours autorisé.

Une location saisonnière peut-elle être soumise à la TVA ?

Oui, et c'est le point le plus mal connu. L'article 261 D du code général des impôts exonère les locations saisonnières de logements meublés, puis prévoit deux sorties d'exonération. Le b vise le secteur hôtelier et les secteurs à fonction similaire, à la double condition d'un séjour n'excédant pas trente nuitées et d'au moins trois prestations parmi le petit déjeuner, le nettoyage régulier, le linge de maison et la réception de la clientèle. Le b bis vise les locations meublées à usage résidentiel hors secteur hôtelier assorties d'au moins trois de ces quatre prestations, sans condition de durée.

Sortir de l'exonération n'est pas nécessairement défavorable : l'article 279 place ces locations au taux réduit de 10 % et le passage à l'assujettissement ouvre le droit à déduction sur les travaux, le mobilier et les charges. C'est un calcul, pas une fatalité, et il se fait avant de composer l'offre de services.

Les obligations en un tableau

Le poste que les loueurs suivent mal

Le coût réel d'une nuitée. Le prix affiché sur une plateforme n'est pas ce qui reste. Commission, ménage, linge, énergie, quote-part d'assurance et de taxe foncière déduits, puis le tout rapporté au nombre de nuits réellement louées et non au nombre de nuits disponibles, la lecture change. Beaucoup de biens rentables sur le papier ne le sont plus une fois la vacance de basse saison intégrée.

Le second angle mort est l'amortissement, invisible au micro puisque l'abattement est réputé en tenir compte, mais déterminant au réel. C'est souvent lui qui fait basculer l'arbitrage, surtout les premières années après un achat financé par emprunt. Notre simulateur d'emprunt professionnel vous permet de poser vos propres mensualités avant de trancher.

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