Expert-comptable pour agences immobilières

Que faut-il pour exercer en agence immobilière ?

L'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 réserve les activités d'entremise immobilière aux titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, pour une durée fixée par décret en Conseil d'État, et précisant les opérations que son titulaire peut accomplir. CCI France tient à jour un fichier des titulaires.

Quatre conditions cumulatives sont exigées des personnes physiques : justifier de son aptitude professionnelle, justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce remboursement, contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle, et ne pas être frappé d'une incapacité ou interdiction d'exercer. Pour une personne morale, la société doit satisfaire aux deux conditions financières, ses représentants légaux aux deux autres. Le même article impose enfin une déclaration préalable d'activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, par la personne qui en assure la direction.

La garantie financière n'est exigée que des professionnels qui détiennent des fonds. Le décret du 20 juillet 1972 prévoit, à l'appui de la demande, une déclaration sur l'honneur par laquelle le demandeur atteste ne recevoir ni détenir d'autres fonds que ceux représentatifs de sa rémunération ou de ses honoraires. Détenir des fonds ou ne pas en détenir n'entraîne ni les mêmes obligations, ni le même circuit comptable.

Quand une commission est-elle acquise ?

C'est la question qui commande tout le compte de résultat, et l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 y répond sans ambiguïté. Aucune somme représentative d'honoraires, de frais de recherche, de démarche ou d'entremise n'est due, ni ne peut être exigée ou acceptée, avant qu'une des opérations visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Le même article impose par ailleurs que la convention conclue avec le client soit rédigée par écrit et précise les conditions dans lesquelles le professionnel est autorisé à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, les modalités de la reddition de compte, les conditions de détermination de la rémunération et l'indication de la partie qui en a la charge. Une clause d'exclusivité oblige en outre à préciser les actions que le mandataire s'engage à réaliser et la périodicité selon laquelle il en rend compte. Une exception vaut lorsque le mandant agit à titre professionnel : des sommes peuvent alors être exigées avant la conclusion, dans des conditions fixées par décret.

Que change le maniement de fonds pour la comptabilité ?

Il crée une frontière que les comptes doivent rendre lisible. Le décret du 20 juillet 1972 subordonne la délivrance de la carte à la production, selon le cas, d'une attestation de l'établissement de crédit ayant ouvert le compte prévu par ses articles 55 ou 59, ou d'une attestation d'ouverture, au nom de chaque mandant, des comptes bancaires prévus par son article 71.

La garantie financière n'est pas une assurance de bonne fin ordinaire. Le même décret prévoit qu'elle couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération d'entremise, et qu'elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur. Le garant peut donc être appelé vite, d'où son exigence sur l'état des fonds détenus.

Les obligations en un tableau

Le poste que les agences suivent le moins bien

Le coût de revient d'un mandat. Estimation, reportage, diffusion payante, visites et temps de négociation se consomment avant toute perspective de recette, et un mandat non transformé les consomme entièrement à perte. Rapporté au taux de transformation par typologie de bien, il explique souvent mieux la rentabilité d'une agence que le montant moyen des honoraires. Notre simulateur de coût d'un salarié chiffre ce que représente un négociateur salarié au regard du volume qu'il doit transformer.

Le second angle mort tient au décalage. Entre la prise de mandat, la signature du compromis et la régularisation de l'acte, plusieurs mois passent, pendant lesquels les charges courent et les rétrocessions se préparent. Une agence rentable sur l'exercice peut traverser quatre mois de tension sans que les comptes annuels en gardent la moindre trace.

Cette page présente le cadre général applicable à sa date de publication. Elle ne remplace pas un conseil personnalisé. Les références citées renvoient aux textes en vigueur sur Legifrance.