Expert-comptable pour marchands de biens

Qu'est-ce qu'un marchand de biens au sens fiscal ?

Ce n'est pas un statut que l'on demande, c'est une qualification qui s'impose. Le 1° du I de l'article 35 du code général des impôts range dans les bénéfices industriels et commerciaux ceux réalisés par les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières. Deux critères se cumulent : l'habitude et l'intention de revendre, appréciée au moment de l'achat.

Le même article vise séparément, au 1° bis, l'achat habituel de biens immeubles en vue d'édifier des bâtiments et de les vendre, au 2° les opérations d'intermédiaire sur ces mêmes biens, et au 3° la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet. Son III ajoute que les donations entre vifs ne sont pas opposables à l'administration, ce qui ferme la porte au démembrement de dernière minute pour échapper à la qualification.

La conséquence comptable tombe immédiatement. Un bien acquis pour être revendu est un stock, pas une immobilisation. Il ne s'amortit pas, sa valeur ne se réévalue pas au fil de la détention, et le résultat de l'opération ne se constate qu'à la revente. Toute la lecture financière de l'activité découle de ce classement.

Comment fonctionne l'engagement de revendre ?

L'article 1115 exonère des droits et taxes de mutation les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des assujettis, quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans. L'exonération n'est pas totale : elle joue sous réserve de l'article 1020, qui soumet les dispositions sujettes à publicité foncière à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement de 0,70 %, et à une imposition fixe de 25 euros dans le cas contraire.

Trois précisions du texte comptent en pratique. En cas d'acquisitions successives entre professionnels, le délai imparti au premier acquéreur s'impose à chacun : racheter un bien à un confrère n'ouvre pas un nouveau compteur, il reprend le sien. Les apports purs et simples et les transferts dans un patrimoine fiduciaire ne sont pas considérés comme des ventes, donc ne purgent pas l'engagement. Enfin, pour les reventes par lots qui déclenchent le droit de préemption de l'occupant, le délai est ramené à deux ans.

Quand la TVA sur la marge s'applique-t-elle ?

L'article 268 réserve ce régime à deux situations : la livraison d'un terrain à bâtir, et la cession d'un immeuble relevant du 2° du 5 de l'article 261 pour laquelle l'option de l'article 260, 5° bis a été formulée. Dans les deux cas, une condition commande tout : l'acquisition par le cédant ne doit pas avoir ouvert droit à déduction de la taxe.

La base d'imposition est alors la différence entre, d'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent, d'autre part les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain ou de l'immeuble, ou la valeur nominale des titres reçus en contrepartie de ses apports en nature. Autrement dit, le régime de TVA de la revente se joue au moment de l'achat, sur la qualité du vendeur et la nature de l'acte. Poser la question après le compromis revient à constater une contrainte, plus à l'arbitrer.

Le cadre en un tableau

Le poste que les marchands de biens suivent le moins bien

Le coût de portage. Intérêts, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, énergie d'un bien vacant, gardiennage : ces postes courent tous les mois pendant que l'opération ne produit rien. Rapportés à la durée réelle de détention, et non à la durée prévue, ils absorbent souvent la moitié de l'écart entre le prix d'achat et le prix de revente sur les opérations qui traînent. Notre simulateur de besoin en fonds de roulement permet de mesurer ce que chaque mois de retard coûte réellement.

Le second angle mort concerne les montages en cascade. Le régime des sociétés mères ne s'applique pas aux produits des parts de sociétés immobilières inscrites en stock chez un marchand de biens. Une structure de groupe conçue pour l'exploitation ne se transpose donc pas telle quelle à l'achat-revente, sujet développé sur notre page expert-comptable holding.

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