Location-gérance d'un hôtel : redevance, travaux et sortie du contrat

Reprendre un hôtel sans en acheter le fonds, ou confier le sien à un exploitant sans le vendre : c'est tout l'intérêt de la location-gérance d'un hôtel. Le propriétaire du fonds touche une redevance, le locataire-gérant exploite à ses risques et garde le résultat. Sur le papier, la formule est simple. En pratique, la redevance, la répartition des travaux et les conditions de sortie font la différence entre une bonne affaire et une gérance qui s'épuise.

Cet article s'adresse aux deux côtés de la table. Il explique le cadre légal de la location-gérance en hôtellerie, la façon de calibrer une redevance compatible avec la saisonnalité, les clauses de travaux qui méritent une négociation serrée et ce qui se passe à la fin du contrat. Un exemple chiffré, fictif, montre comment tester la redevance avant de signer.

Les règles citées sont vérifiées au 19 octobre 2026.

Comment fonctionne la location-gérance d'un hôtel ?

La location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce le confie à un gérant qui l'exploite à ses risques, moyennant une redevance. Pour un hôtel, le fonds comprend la clientèle, l'enseigne, le droit au bail ou l'usage des murs, le mobilier, le matériel et, le cas échéant, la licence du bar ou du restaurant.

Le cadre du Code de commerce

Les articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce s'appliquent à toute location d'un fonds de commerce à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls, nonobstant toute clause contraire. Le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Les conditions anciennes imposées au loueur ont disparu : les articles qui exigeaient deux ans d'exploitation préalable du fonds ont été abrogés en 2019. Un propriétaire qui vient d'acheter un hôtel peut donc le donner en gérance sans attendre.

Deux contrats à ne pas confondre

Le contrat de location-gérance lie le propriétaire du fonds et le gérant. Le bail commercial, lui, lie le propriétaire du fonds et le propriétaire des murs, quand ce ne sont pas les mêmes personnes. Le gérant n'est pas titulaire du bail : il dépend donc de sa bonne exécution par le loueur. Vérifiez que le bail autorise la mise en location-gérance et qu'il ne prendra pas fin pendant la gérance. Les règles de répartition des charges dans le bail sont détaillées dans l'article sur le bail commercial, ses charges et ses travaux.

Ce montage se prépare avec les chiffres de l'hôtel sous les yeux : c'est le cœur du travail d'un cabinet comptable spécialisé en hôtellerie, qui lit les comptes du fonds avant que le gérant ne s'engage.

Pourquoi choisir la location-gérance en hôtellerie ?

Pour le propriétaire, la location-gérance permet de conserver un actif tout en se retirant de l'exploitation. Pour le gérant, elle permet d'exploiter un hôtel sans financer l'achat du fonds, avec souvent la perspective de l'acheter plus tard.

Côté propriétaire du fonds

Le propriétaire perçoit une redevance sans gérer le quotidien, conserve la valeur de son fonds et peut préparer une transmission. Il garde cependant un risque : la valeur du fonds dépend de la qualité de l'exploitation du gérant. Un hôtel mal tenu pendant cinq ans perd sa clientèle et ses notes en ligne, et se revend moins bien.

Côté locataire-gérant

Le gérant mobilise un apport bien plus faible qu'en cas d'achat, teste l'établissement et fait ses preuves auprès des banques. L'article sur l'achat d'un hôtel montre ce qu'il faut réunir pour acheter, et celui sur l'hôtel à vendre aide à repérer les fonds qui peuvent être proposés en gérance avant une vente. En contrepartie, le gérant ne construit pas de patrimoine : à la fin du contrat, le fonds revient au propriétaire.

Comment fixer la redevance de location-gérance d'un hôtel ?

La redevance est librement fixée par les parties : montant fixe, pourcentage du chiffre d'affaires ou formule mixte. Le bon niveau est celui que l'hôtel peut payer en basse saison sans mettre le gérant en difficulté de trésorerie.

Fixe, variable ou mixte

• Redevance fixe : prévisible pour le propriétaire, lourde pour le gérant les mois creux.
• Redevance proportionnelle au chiffre d'affaires hébergement, voire global : elle suit la saisonnalité, mais le propriétaire partage le risque.
• Redevance mixte : un minimum garanti et une part variable au-delà d'un seuil de chiffre d'affaires.

La révision de la redevance

L'article L. 144-11 du Code de commerce permet de demander la révision lorsqu'une clause d'échelle mobile fait varier la redevance de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé. À défaut d'accord, le juge fixe la redevance selon la valeur locative équitable du fonds. Une indexation mal rédigée peut donc être remise en cause.

Un exemple fictif pour tester la redevance

Prenons un hôtel fictif de 30 chambres réalisant 900 000 euros de chiffre d'affaires hors taxes, avec un résultat d'exploitation avant redevance de 180 000 euros dans les comptes du gérant prévisionnel. Une redevance fixe de 120 000 euros laisse 60 000 euros au gérant, avant remboursement de ses propres emprunts et rémunération. Une redevance mixte de 60 000 euros plus 6 % du chiffre d'affaires donne 114 000 euros à ce niveau d'activité, mais tombe à 108 000 euros si le chiffre d'affaires recule à 800 000 euros. La question n'est pas le montant annuel, c'est sa résistance à une mauvaise saison. Les ratios à suivre sont expliqués dans l'article sur la rentabilité d'un hôtel et dans celui sur les indicateurs RevPAR, TrevPAR et GopPAR.

Qui paie les travaux dans une location-gérance d'hôtel ?

La loi ne répartit pas les travaux entre loueur et gérant : c'est le contrat qui le fait. Dans un hôtel, où les chambres, la literie et les équipements s'usent vite, cette clause pèse souvent plus lourd que la redevance elle-même.

Les trois catégories à distinguer

• L'entretien courant et les petites réparations, en général à la charge du gérant qui exploite.
• Le remplacement du mobilier et du matériel usé, à prévoir dans un calendrier daté.
• Les mises aux normes imposées par la réglementation, notamment celle des établissements recevant du public, et les gros travaux sur le bâtiment.

Pour les travaux sur les murs, il faut aussi regarder le bail commercial, qui fixe ce que supporte le titulaire du bail face au propriétaire des murs. Une mise aux normes imposée en cours de gérance, que personne n'a prévue au contrat, est la source classique de conflit.

Les investissements du gérant

Si le gérant rénove des chambres à ses frais, il doit savoir ce qu'il en reste à la sortie. Sans clause d'indemnisation, les améliorations profitent au fonds, donc au propriétaire. Le contrat peut prévoir une indemnité, une prolongation de durée ou une imputation sur le prix d'une future acquisition. Le traitement comptable de ces dépenses suit les règles des immobilisations, comme l'explique l'article sur la comptabilisation d'une acquisition d'immobilisation.

Quelles formalités et quels risques au démarrage ?

Le contrat de location-gérance doit être publié, et cette publication protège le propriétaire du fonds. Le gérant, de son côté, accomplit les démarches d'un nouvel exploitant : immatriculation, licence, reprise du personnel.

Publication et solidarité du loueur

L'article L. 144-7 du Code de commerce rend le loueur solidairement responsable avec le gérant des dettes contractées pour l'exploitation du fonds jusqu'à la publication du contrat. Le contrat se publie dans un support habilité à recevoir les annonces légales. Par ailleurs, l'article L. 144-6 permet au tribunal de déclarer immédiatement exigibles les dettes du loueur afférentes à l'exploitation si la mise en gérance met leur recouvrement en péril : l'action doit être engagée dans les trois mois de la publication.

Licence, personnel et hygiène

Si l'hôtel comporte un bar ou un restaurant avec licence, le changement de gérant doit être déclaré en mairie au moins quinze jours à l'avance, selon l'article L. 3332-4 du Code de la santé publique, et le gérant doit détenir le permis d'exploitation, comme le précise Service Public au sujet des licences. Les contrats de travail en cours sont repris par le gérant, en application de l'article L. 1224-1 du Code du travail. Pour la partie restauration, les obligations d'hygiène s'appliquent au nouvel exploitant, avec une dispense de formation spécifique pour l'hôtel qui ne sert que des petits-déjeuners, selon la fiche Service Public sur les règles d'hygiène. Si l'hôtel exploite un vrai restaurant, la page d'expertise comptable restauration présente l'accompagnement correspondant.

Comment sortir d'une location-gérance d'hôtel ?

La location-gérance prend fin au terme prévu, par non-renouvellement, par résiliation ou par l'achat du fonds par le gérant. À la fin du contrat, les dettes contractées par le gérant pour l'exploitation deviennent immédiatement exigibles.

Les conséquences de la fin du contrat

L'article L. 144-9 du Code de commerce prévoit que la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l'exploitation du fonds contractées par le gérant pendant la gérance. Un gérant qui sort doit donc avoir réglé ou provisionné ses fournisseurs. Le personnel suit le fonds et revient au propriétaire ou au nouvel exploitant. Les réservations déjà encaissées, le stock et les cartes cadeaux doivent être traités dans l'état de sortie.

La sortie par l'achat du fonds

Beaucoup de gérances d'hôtel sont conclues avec une promesse de vente. Fixer dès le départ le prix, ou au moins la méthode de calcul, évite que le gérant paie deux fois ses propres efforts : une fois en redevance, une seconde fois dans un prix gonflé par la clientèle qu'il a développée. Les points de vigilance communs à toutes les gérances sont repris dans l'article sur les pièges de la location-gérance.

Comment JUM Advisory vous accompagne dans une location-gérance d'hôtel

Le cabinet intervient côté propriétaire comme côté gérant, sur les chiffres qui fondent le contrat.

Avant la signature

JUM Advisory analyse les comptes du fonds, construit le prévisionnel du gérant mois par mois avec sa saisonnalité, teste plusieurs formules de redevance et chiffre le plan de travaux. Pour le propriétaire, le cabinet mesure le revenu net de la redevance et prépare la cession future. Les clauses juridiques se rédigent avec l'avocat des parties.

Pendant et à la sortie

Le cabinet tient la comptabilité de l'exploitation, suit les indicateurs hôteliers et prépare l'état de sortie ou le financement de l'achat du fonds. Pour l'accompagnement complet, consultez la page de l'expert-comptable pour hôtel, puis contactez le cabinet.

Location-gérance ou achat direct : comment trancher ?

La location-gérance convient au gérant qui veut tester un établissement ou n'a pas encore l'apport nécessaire. L'achat direct convient à celui qui veut construire un patrimoine et maîtriser ses investissements.

Les questions à se poser

• La redevance, dans une mauvaise saison, laisse-t-elle une rémunération suffisante au gérant ?
• Le contrat dure-t-il assez longtemps pour amortir les travaux que le gérant engage ?
• La promesse de vente fixe-t-elle un prix ou une méthode de calcul ?
• Le bail des murs couvre-t-il toute la durée de la gérance ?

Si deux réponses sont négatives, mieux vaut renégocier avant de signer, ou étudier un achat avec un financement adapté.